融创服务：手握核心城市流量密码，打赢业绩翻身仗

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文/乐居财经  靳文雨  融创服务（01516.HK）是港股物企中较早一批提交2023年上半年成绩单的物企。  8月21日晚间，融创服务发布了2023年中期业绩报告。次日上午，执行董事、行政总裁曹鸿玲着一袭黑色正装，带领首席财务官、副总裁杨曼，公司秘书、资本管理部总经理张晓明出席了业绩发布会。  从业绩数据来看，今年上半年，融创服务实现收入约34.0亿元，其中，物业管理服务收入约为29.24亿元，较去年同期增长约8%；非关联业务的收入32.0亿元，较去年同期增长约13%；毛利约8.5亿元。  去年由于关联方应收款项计提的大额减值拨备，融创服务归母净亏损约7.5亿元。目前来看，融创服务已经扭亏为盈，归母净利润达3.4亿元。融创服务管理层也表示，今年融创服务不太会出现因关联方融创中国，而出现大额计提减值的情况。  与此同时，其现金流金额也实现扭亏。报告期内，融创服务经营活动产生的现金流净额约为6.61亿元，去年同期本集团经营活动产生的现金流净额约为-10.09亿元；可用资金余额约为42.16亿元。  事实上，在今年年初举行的2022年年度业绩会上，融创服务（01516.HK）行政总裁曹鸿玲就曾表示，“母公司和地产行业整体的情况目前都在恢复，随着地产以及母公司问题的解决，未来这一块对我们的影响应该会越来越小。”  如今行业回暖之势明显，融创服务受关联方的影响正在逐渐减弱，业务规模走势也回归平稳。融创服务管理层也表示，未来，将以长期可持续为目标，坚持品质与效率，健康经营，在长期高质量稳健发展的征程上笃定前行。  关联方业务收缩  关于物企独立性的话题一直是行业热点。对物业公司而言，摆脱对关联方项目的依赖程度，提升第三方收入占比，不仅是其外拓能力和整体独立性的体现，也更符合资本市场的预期。  目前来看，融创服务受大股东融创中国的影响也在逐渐减弱，收入结构较之前也有了明显的改善。今年上半年，该公司来自关联方的收入为1.92亿元，占比由去年同期的29.0%下降至5.7%；其来自第三方的收入为32.04亿元，占比从原来的71.0%提升至94.3%。  具体业务来看，物业管理服务收入约29.24亿元，较去年同期增长约8%；物管服务毛利约7.26\r亿元，较去年同期增长约4%。该部分收入的增长，主要是由于集团业务扩张，在管面积增加所致。  融创服务在财报中强调，出于谨慎性考虑，公司对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致了大部分空置服务费未于期内确认。剔除此部分影响，截至2023年6月30日止六个月物业管理服务收入较去年同期增长13.8%。  对关联方非业主增值业务进行了坚决的取舍，关联方业务大幅收缩，不可避免会对收入及毛利产生影响。2023年上半年融创服务收入约为33.96亿元，毛利率25%，均较去年同期微降。  不过，融创服务管理层对2023年全年仍持积极态度，预期全年收入规模微增，毛利率将跟2022年持平。  得益于按市场化原则调整关联方业务，融创服务关联方贸易应收账款原值较2022年末减少约1.3亿元，关联方贸易应收账款减值较2022年末拨回约0.6亿元。截至报告期末，其金融资产减值亏损净额为3840万元，较去年同期的18.33亿元大幅减少17.95亿元。  与此同时，融创服务公司经营性现金流回正，上半年经营现金净流入约0.66亿元。截至报告期末，其可用资金42.2亿元，净资产77.2亿元。  推进高质量外拓  业务规模延续稳定发展态势之下，融创服务着力推进有质量的外拓。截至2023年6月30日，融创服务的合约建筑面积约为3.96亿平方米，在管建筑面积约为2.63亿平方米，其中住宅业态占比82%，非住宅业态占比18%。  融创服务称，上半年开始，集团的市场拓展聚焦在45个核心城市，均为一二线高能级城市，并且45个核心城市的在管建筑面积占集团在管建筑面积的约80%，优势明显。  根据公告，融创服务上半年市场拓展新增单年饱和收入约人民币2亿元，新增项目全部位于核心城市，且新增签约额Top5城市占比达65%，进一步增加了核心城市的密度。  目前，融创服务布局于核心城市且已形成一定规模的基础盘，以及业务拓展中，聚焦核心城市的战略，成为其业务发展稳固的基石。  以品质与效率为中心，融创服务也在不断夯实发展基础。目前其在数字化建设进程再进一步，各类数科工具得到广泛应用，同时自主研发能力提升，软硬件成本也得到显著优化。  此外，在社区服务方面，其全方位系统强化各条线专业力；而关于生活服务，融创服务方面则提到，“年初我们提出了聚焦城市、聚焦产品的战略，其实在今年全年还会持续的延伸。”  据乐居财经《物业K线》了解，融创服务是杭州第19届亚运会官方物业服务供应商，获得亚运三馆（杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆）累计签约6年，累计签约额超1亿元。今年上半年，其还新获杭州湘湖世界旅游博览馆等项目。  除场馆外，融创服务凭借在办公、产业园区、医院等其他城市大型服务项目中的专业力，以及在轨道交通业态上的新突破，还新拓得南京海协大厦、合肥优信产业园、重庆两江新区中医院、合肥地铁珠江路场段等优质项目。

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