国央企，抄走了这届买房人

在民营房企暴雷了五六七八成后，托底楼市稳健发展的重任，就压到了国央企身上。

它们也挺热衷于此的，并不负众望向前冲刺。

(资料图片仅供参考)

继去年托底各地土拍市场后，今年这些存货都进入了转化期。

于是，上半年的房地产销售排行榜上，TOP10里，出现了明显的“国进民退”——7家国央企，销售额占到10强房企整体销售额的77%。

拿地市场上也是同样的情景，权益投资额TOP10房企里，8家国央企，份额占到了87.5%。

在“国字招牌”信用如金的背书下，不少地方平台瞄准了这一窗口期，趁势出头，甚至不乏三线城市的国企，都在进京赶考。

可以预见的是，当市场上的土地更多地落入国央企手里后，未来市场上的蛋糕，也会更多地向它们倾斜。

TOP5里已无民企

保利、万科、中海、华润、招商，成了行业新 TOP5。而仅存的3家民营房企，都落到了TOP5后。

（数据来源：亿翰智库，绿城数据包含代建销售）

其实在2022年时，TOP10里的民企，就已经只剩下三家——当时是碧桂园、融创、龙湖。

今年，得益于杭州市场贡献了约735.91亿元的全口径金额，滨江上半年的销售额同比大涨35%，取代了融创的位置，进入前十。

但这样的增幅，还是比不过野心更大的——建发、华润和招蛇。

其中，建发的全口径销售额同比，猛增了54%，行业排名也从去年上半年的16，前进到了第9名。

建发这两年的勇猛是有目共睹的。2022年全年，在行业“谨慎投资”的大背景下，建发权益拿地金额约544亿元，排名从前一年的第10位窜到了第4位，仅次于华润置地、中海地产和保利发展。且新增土地91%位于一二线城市。

这些储备，都成了建发今年的销售转化。

而华润和招商蛇口，更是拼到了“近身抢人头”的地步，以40%的增幅，互不相让。（华润和招蛇的拼争，可详见：《谁是央企第二》）

在这样的增幅下，上半年TOP10里的7家国央企（含混合制企业、地方平台），他们的销售额总和占到了TOP10房企整体销售额的77%。

（数据来源：亿翰智库）

增幅破百4家，3家为地方国企

如果把观察范围扩大，进入行业百强的国央企中，同比增幅最大的是大家房产、厦门国贸、北京城建和保利置业。

有意思的是，这里面有三家，都是地方国资。

大家房产，其实是杭州城建（全称：杭州市城建开发集团）。今年上半年，据统计，大家房产在浙江市场实现销售金额166亿元，同比增幅达到90.7%，并且在浙江省的位次上也首次跻身TOP10。

有机构分析，重合作和稳合作，一直是大家房产的核心策略之一。2023上半年，大家房产5个销售单盘金额10亿以上的项目均为合作项目，合作方涵盖招商蛇口、滨江集团、中天美好集团、海威置业、钱江房地产等等，均具有本土龙头房企、国企性质、品牌房企等企业标签，对合作客户甄选的谨慎性可见一斑。

厦门国贸与建发房产，同属于厦门国资委。而它俩的增长路径，也基本都源于前两年的大手笔投资，今年土储都进入了转化期——国贸去年花了229亿元拿地，前年花了170亿。而2020年时才只有99亿。

北京城建218.2亿元的销售额，北京单城就占了208.17亿元，在北京房企成交金额半年榜上，北京城建排到了第三名。

这背后主要是有两大明星项目做推手——天坛府、文源府。这两个项目都入围了上半年北京单项目销售TOP10，其中天坛府还是第二名，网签金额62.15亿元；而文源府是城建和建发合作的，全口径的网签额也有30.34亿元。

入围的唯一一家央企，保利置业，近两年更是仿佛忘了和保利发展之间的“同业竞争”问题，一路狂奔。

根据保利置业自己的公告，今年里，它销售额的同比增长，就没有下过三位数。

（数据来源：亿翰智库）

在早之前，保利置业有一半的土储，都在西南。但2019年之后，保利置业开始调整布局，重仓长三角、大湾区。

去年，保利置业在上海、深圳、宁波、昆山、常熟等城市共获取10个开发项目，且有18%的货值实现了年内转化。到了去年年底时，长三角和大湾区的合约销售占比，已经达到70%，较2021年增加10个百分点。

而长三角和大湾区，一直都国内房地产销售最稳的两大区域。也成了保利置业狂奔的最好支撑。

（数据来源：亿翰智库）

非典型国央企：绿地远洋

当然，也不是所有的国央企，都在朝前跑。

TOP100房企里，也有万科、绿地、远洋、首开、大悦城这几家国央企（含混合制企业），出现同比下滑。

绿地、远洋，这俩家房企，是有点“剑走偏锋”在身上的。

开篇我们就提到了，“国字招牌”眼下等于“信用背书”，但这两家企业偏偏与众不同，近一年里都在遭遇流动性紧缩。

绿地在去年5月时，对一笔当年6月25日到期5亿美元债寻求1年展期。到了11月时，又对旗下9只美元债做展期，共计32.41亿美元。其中5月这笔甚至做了二次展期。

几番操作后，绿地的国际评级，也直接跌到了D——违约级。

根据绿地的2022年年报，其一年内到期的有息借款+票据是1351.8亿元，而手里的流动资金是597.6亿元，连债务的一半都覆盖不了。市场不敢买单它家的房子，也是意料之中的。

远洋在面对现金流危机时，采用的方式，则是找大股东援助——2022年，远洋通过将资产转让给中国人寿，拿到近百亿的现金流。

但这也让它失去了独立性，原本只做财务投资不介入企业管理者的一二大股东——中国人寿和大家保险，在今年6月时直接提名4位董事进入远洋董事会，其中一位还是执行董事。同时还针对远洋集团成立联合工作组，并聘请了中金公司作为财务顾问，以“更全面地掌握远洋集团的经营情况”。

整体来说，上半年国央企的销售，是好于2022年同期的，但和2021年上半年相比，则还没有完全恢复。

那么民企到哪去了？

如果把观察范围扩大，可以看到，在TOP31-50这个阵营，国央企只有9家；在TOP51-100的阵营，国央企只有8家。

也可以理解为，今年上半年，民企的规模排名，较多地聚集在TOP30以后了。

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