上海炸了,南京火了,合肥涨了,长三角楼市抢跑了!
如果说当下最“吸睛”的地方,那长三角必须拥有姓名。
别的不说,长三角开大会和出台政策是真的积极。
(资料图片仅供参考)
开篇先提醒一下:
这篇文章很长很长,但是信息点很多很多,上海、南京、合肥、苏州、杭州、宁波等城市都有具体分析,对于关注长三角的朋友,记得要收藏反复查看。
新年伊始,长三角怒刷存在感!
江苏、上海、浙江、安徽,都先后开了大会,出台了提振经济的手段。
除了这些长三角省级和直辖市级别的会议和政策,各个城市为了提振经济,也争先恐后有了行动。
当中表现最为积极的,非苏州莫属。
江苏省的1号文件刚出台,苏州就立马会意,直接跟进了55条经济刺激新政。
甚至明确提到:
加快推进房屋征收搬迁货币化安置。
——又一次将棚改货币化搬上了台面。
如苏州这样的强二线出手,这也就意味着,先前由于棚改推起的房价热潮,今年可能还会重演。
不得不说,长三角作为中国超级重要的经济引擎之一,出台政策是真的快狠准。
其实,如果我们稍微回顾一下就会发现,长三角对于搞钱、刺激经济,一直都很积极。
早在去年圣诞前后,浙江为了保障节后劳动力返岗,就出台了“抢人”通知。
更到位的是,江苏无锡,人社局春节期间到云南曲靖抢人,甚至组织劳工包机返岗。
而这样的积极性,在纾困楼市时,体现的就更加明显。
在这一轮楼市调控中,长三角松绑政策的密度,真的很高。
从去年到现在,长三角各城,救市非常积极:
去年5月,出台提振经济50条,优化房企拿地流程,可延期支付土地出让金,并加大土地供应;
6月,优化人才落户政策,世界TOP50大学可直接落户,2022年本地硕士可全城落户;
8月,放松临港新区购房限购,非本市1年社保可买房。
杭州——
5月,优化二手房交易流程,增值税免征5改2,非户籍社保满1年可买房;
9月,限购调整,临安区、富阳、萧山、余杭、钱塘、临平区不同程度调整限购政策;
10月,二手房启动“带押过户”,开始全面推广。
从2022年4月开始,楼市宽松最活跃的城市之一,新政“一日游”专业户。
多次出台楼市宽松政策松绑楼市,比如降低房贷利率、放松限购、认贷不认房、二孩以上家庭送房票、提高公积金贷款金额等。
5月,新政“非本地居民购二手房,可开具购房证明,社保可补缴”,在“官宣”两小时后删除;
6月,限购正式放松,非户籍6个月社保可开具购房证明,可补缴。
合肥——
去年5月,瑶海、新站、经开新桥产业园取消限购;鼓励多孩家庭购房,放松落户;
7、8月,扩大职住平衡比例,从30%名额调整为50%;
8月,取消精装修,全部毛坯销售;
12月,出台房票安置政策。
去年4月,放松限购、限售,降低社保和限售期限;昆山、吴江限购区域松动。
宁波——
去年2月率先下调利率,9月率先全面取消限购。
无锡——
梁溪区、新吴区、锡山区不同程度取消限购,限购区社保由24月调整为6个月。
常州——
9月份,二手房全面取消限售。
更多的其他城市松绑政策,我就不一一罗列了,如果想详细了解各个城市的最新政策,以及长三角是否有具备投资潜力的板块,可以扫码添加我的微信咨询。
毕竟,一篇文章的内容有限,但是这么多城市,关注的人不同,每个人的疑问也肯定会不同,所以还不如一对一来聊更直接。
其实,相较于那些早早就沉不住气的三四线来说,长三角这些一二线城市,经济和市场供需基本面都非常不错。
那么,在积极的政策刺激之下,长三角各个重点城市,楼市表现究竟如何?
长三角的楼市,回暖是大势,部分区域已经“冒尖”。
还是先来看长三角龙头,
根据上海链家研究院的监控数据,2022年上海全市累计成交金额6361亿元,同比增长9%;
成交套数86937套,同比仅下降6%,套均总价732万元/套,同比增长17%;成交均价64076元/平方米,同比增长15%。
放眼全国,上海2022年楼市整体的成绩,绝对算得上可圈可点。
要知道,在去年3-5月,由于口罩原因,上海几乎是停滞状态。
但,即便是这样,上海的房价表现却依然不俗。
如果看全年的价格变化,就会发现好一些的地段房子的涨幅居然超过了50%。
不仅如此,进入2023年后,上海楼市的表现更加强劲。
新年首周(2023年1月2日—1月8日),上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米,环比增加38.38%。
其中,上海商品住宅成交TOP10项目的签约套数均超百套,成为有史以来首次。
比如,位于嘉定的越秀保利嘉悦云上项目在一周内成交425套房源;
再比如,1月12日开盘的鸿印里再现“千人摇号”,成功“日光”。
尽管春节期间受到大量外来人口返乡的影响,出现成交量的下降,但是上海楼市在2023年绝对会迎来新一轮行情。
一方面是因为预期的逐渐回归,另一方面则是因为供应增加后热度的回归。
2022年全年,上海累计供应新房套数101519套,同比增长38%,这些没有消化完的供应,会在市场预期回归后迅速被消化。
另外,结合去年的土拍情况,2023年的上海新房市场,供应还将增加。
要知道一个人口几千万的一线城市,并不缺需求,等待信心回归,这些增加的供应量,就将顺理成章推高市场热度。
除了上海,其他长三角二线城市楼市如何?
合肥——
根据AI楼市大数据,今年春节小长假(1.21-1.27)期间,合肥九区成交住宅375套;
要知道,2022年春节期间,合肥仅仅只成交了13套;两者一对比,简直是天壤之别。
另外,放眼一整年,根据国家统计局全年数据显示,合肥新建商品住宅销售价格2022年上涨1.6%。
其实,回归到合肥这个城市的市场特点,我在先前的调研文章中就已经说过:供不应求是常态。
合肥供应非常紧张,市区没有什么土地供应,新房也并不愁卖。
根据公开数据显示,目前合肥的新房供应量还不足2万套。
一旦市场回归,这点点的新房供应根本不够下酒。
当然,在这样的情况之下,合肥正在有意加大楼市供应:
2022年合肥土地市场共成交158宗超12489亩地,成交总额逾973.2866亿元,土地成交率136%,位居全国首位。
这些去年拍下的土地,最快今年就会进入市场,成为推动行情的新房供应量。
不出意外的话,2023年合肥的核心区域很可能会有一轮涨幅,因为随着大行情的复苏,市场会越来越活跃。
最近,我一些在合肥的朋友联系我的频率也在增加,有好几个都是趁着上半年把房子定了,担心下半年房价会出现上涨。
毕竟,想当年合肥火热时,银行贷款都要排队半年以上才能放贷。
当然,如果你也有相同的想法希望趁着上半年上车,或者对你所在的城市行情不了解,可以扫码添加我的微信。
我和我的团队深耕楼市多年,对市场的一些风吹草动都非常敏锐,可以解答你关于买房和楼市的相关问题。
另外,我还整理了一份长三角楼市的重要数据文档,包含了各个重要城市的价格走势、土地供应和成交结构等方面,看完对你了解长三角市场会有全面的帮助。
如果我们去搜索南京楼市的宏观表现,就会得到这样的数据:
南京2022年成交了76351套二手房,月均成交6362套,相比2021年的115735套,成交跌幅近34%。
如果说和前年122146套,甚至是大前年的9.2万套对比,差别就更大。
新房方面,2022年成交了64276套,月均成交5356套,单套面积125.44平,成交套数跌了40%,成交面积跌36%。
其实,类似于南京楼市这样的表现,才是去年大部分城市的常态。
但,并不是强二线南京不行了,而是先前的信心实在是太差了。
此刻,如果我们把视野放到微观市场,就会发现转变已经发生:
1月刚过,南京各开发商就喜报频发。
南京中海,1月劲销5亿;
燕子矶颐和四季府,1 月认购破 3 亿;
江心洲水沐和瑞园,1 月热销约 1.9 亿;
仙林湖云樾观山,1 月劲销 2 亿;
城南中心金陵星图,1 月累计销售额超 1.5 亿;
江北主城龙湖央颂,1 月热销 2 亿;
如果我们直接看年后的成交数据,可能会更加直接:
1 月 28 日,南京商品房认购 209 套,成交 111 套;
1 月 29 日,南京商品房认购 277 套,成交 101 套;
1 月 30 日,南京商品房认购 351 套,成交 311 套;
1 月 31 日,南京商品房认购 407 套,成交 212 套。
数据这么一摆,别的我就不多说了,2022年的南京市场确实表现不佳,但是2023年的改变现在已经发生。
另外,此刻的南京还给出了众多扶持政策,后台关于南京及周边的咨询也越来越多。
说明市场已经开始意识到:真正的触底反弹,正在发生。
类似于南京,苏州楼市在2022年的宏观表现,也并不算出彩。
据克而瑞苏州房产测评统计,2022年1-12月,苏州市区新房供应面积为511.33万平方米,同比减少44.13%;成交面积约733.83万平方米,同比减少20.07%。
二手房成交量51118套,同比下降19%。
好在,2022年苏州的成交均价为25982元/㎡,与去年基本持平,价格好歹保住了。
但是如果我们观察整年的市场走势就会发现,一些细微的变化正在产生。
从图片中我们可以看到,苏州楼市的成交均价在年尾出现了“翘尾”。
并且,这一波在年尾翘起的行情,也蔓延到了2023年,在微观的新房市场,表现非常明显。
狮山板块狮子山澜庭项目三批次房源认购,805组客户抢80套房,中签率低至9.94%;
相当于10个人抢1套房,直接掀起了苏州2023年第一波抢房热情。
可以预见,接下来的苏州,随着预期的回归,将会有越来越多的楼盘,成交出现回暖。
杭州——
2022年的杭州,渐渐脱下“网红”的外衣,市场热度甚至还多少有点“哑火”。
去年杭州十区新增供应11.8万套商品房,环比去年减少32%;2022年新房成交9.8万套,环比2021年下滑53%。
尽管成交量下降,但杭州新房依旧需要摇号。
2022年共计9.2万套房源需摇号,部分红盘仍受到不少购房者青睐,如未来科技城板块的杭城未来中心8次推盘,6次达到限售,中签率小于10%。
但是放眼二手市场,2022年的杭州遭遇量价齐跌,挂牌量持续攀升,网签单量仅为6.0万套,环比2021年下滑28%。
由以往的“卖方市场”转变为“买方市场”,或许是2022年杭州二手楼市最意难平的事情。
好在,随着大行情转暖,市场预期也终于开始出现回暖。
根据杭州贝壳研究院数据,一二线主要城市的二手市场景气度在去年末出现修复,其中杭州二手房景气度指数较高于其他城市,在年末一齐出现翘尾。
另外,杭州土地拍卖行情算得上比较坚挺,区别全国大多数集中供应城市,去年杭州几乎没有流拍;
四次集中土拍共揽金1910.6亿元,居全国第二,仅次于上海,且国央企占比均处于60%以下。
作为中国互联网时代下诞生的强二线城市,杭州熬过了2022年,杭州楼市也必将会在2023年喘过气来。
关于一些更细节的市场分析我就不在这篇文章中多说了,可以扫码加我微信,领取我整理的长三角楼市重要数据文档,当中有对杭州近来楼市数据的具体呈现。
对杭州和长三角感兴趣的朋友,千万不要错过。
宁波——
作为江浙富庶代表的宁波,也没能逃脱行情遇冷带来的影响。
2022年,宁波市六区商品住宅共成交30472套,较2021年大降约52%,相当于“腰斩”。
市六区二手住宅共成交32015套,正好等同于2021年上半年的成交量,整体较2021年下降约28%。
当然,总有些板块的表现会令人意外。
就比如,东钱湖全年成交升幅,高达91%!
其实,宁波的市场并不缺需求,甚至时常会出现供不应求的情况。
单从新房来看,去化周期最短的东钱湖,如今的新房库存只够卖半年;排名第二的鄞州区,10个月就能消化掉现有库存。
如果要看新一年的宁波市场,部分热门项目依然是供不应求的状态:
比如,东部新城的东品荟尚庭开盘、150套新房一售而空,成为2023年宁波楼市首个“日光盘”。
尽管还处于修复器,但是宁波的市场确实在复苏。
如果我们把过去5年宁波春节期间的数据扒出来,就会发现:
同样是有春节因素影响的月份,今年一月份市区二手住房的成交量,比2022年的二月份高出近40%,还比楼市还火热时候的2019年的二月份也高一点。
文章到这里已经洋洋洒洒好几千字了,但是长三角是个复杂的市场,长三角的各个城市也值得更细节的分析。
只可惜,一篇文章能提供的信息永远是有限的。
通过我上面对长三角多城的行情分析,大家或许也看出来了,回暖已经是板上钉钉的事实,只不过不同的城市回暖速度不太一样。
站在现在来看,无论是政策的密集出台,还是经济的复苏,楼市的回暖,这些其实都是一个互相作用的过程,代表这个区域的经济活力和潜力。
如果从一季度来看2023年全年走势,长三角绝对值得看好。
另外,最近有不少朋友都在咨询长三角的投资机会,虽然这篇文章比较长,且基本各个重点城市行情都分析了,但是绝对不可能面面俱到。
如果你真的想在2023年优化你的资产,寻找不错的投资机会,更建议你添加我的微信,直接咨询或者听一听我的闭门直播,接下来我会多在直播中分析一些重点城市的机会,说不定就有你感兴趣的。
-end-
我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
关注我,买房路上不孤单!
西安: |
长沙: | |
郑州: | |
合肥: | |
海南: |
关键词: 上海楼市
责任编辑:宋璟
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